Bruk av forkjøpsretten og kan du angre deg?

Forkjøpsretten gir deg en rett til å kjøpe en leilighet til høyeste bud uten å selv være med i budrunden. I praksis betyr dette at der selger har godtatt høyeste bud fra en budgiver, kan du nå hoppe inn i det samme budet. Noen ting må likevel være på plass før man tar et slikt valg. Man må som regel ha et finansieringsbevis fra banken før man melder forkjøpsrett. Dersom det er andre som også melder forkjøpsrett er det den med lengst ansiennitet eller lengst botid som vinner retten til å kjøpe leiligheten.

Borettslagsloven har et eget kapittel som regulerer andelseierne og andres forkjøpsrett. For det første sier loven at forkjøpsretten må være vedtektsfestet. Det kan også vedtektsfestes at andelseierne ikke har en forkjøpsrett. Det er altså opp til det enkelte borettslaget om andelseierne og evt. andre skal ha en slik rett.
Det vanligste er at der det er vedtektsfestet forkjøpsrett for beboerne er det også vedtektsfestet at andelseiere i det boligbyggelaget som borettslaget er knyttet til, også har en slik forkjøpsrett.

Dersom du har en forkjøpsrett finnes det også begrensninger i når denne gjelder. For eksempel er det lovfestet at man ikke kan melde forkjøpsrett dersom leiligheten skiftes ved skilsmisseoppgjør eller dersom leiligheten går over til selgers ektefelle, barn, foreldre, søster eller andre som har bodd i leiligheten de siste to årene før salget. Disse begrensningene kan ikke fravikes i vedtektene. Det kan imidlertid vedtektsfestes videre begrensninger enn de som følger av loven. For eksempel at forkjøpsretten kun skal anvendes ved bestemte type overføringer, slik som at retten kun skal gjelde ved frivillig salg av leiligheten, men ikke ved tvangssalg eller ved arveskifte. Er dette imidlertid ikke vedtektsfestet gjelder forkjøpsretten uten slike begrensninger.
Det finnes også begrensninger for hvem som kan melde forkjøpsrett. For borettslag følger ikke ervervsbegrensningen uttrykkelig av loven, men modellen bygger på et såkalt «brukereieprinsipp» hvor andelseieren som et klart utgangspunkt selv må bo i leiligheten vedkommende eier. Dette medfører at en andelseier i borettslag som hovedregel kun kan eie én bolig. I praksis betyr det at du da må selge din andel før du kan bruke forkjøpsretten på en annen andel i samme borettslag. I eierseksjonsloven gjelder en ervervsbegrensning på to boligseksjoner.
Fristen for å melde forkjøpsrett er lovfestet til 20 dager etter at borettslaget fikk skriftlig melding om salget og til hvilken pris. Fristen er imidlertid 5 hverdager dersom borettslaget fikk skriftlig forhåndsvarsel om at leiligheten kan selges/skifte eier minst 15 dager før salget.
Det er borettslagets ansvar å kunngjøre for beboerne at en leilighet kan skifte eier/selges. Dette skal gjøres etter at forhåndsvarselet har blitt kjent for borettslaget og laget skal deretter oppfordre alle som ønsker å benytte forkjøpsretten om å melde seg til laget innen fristen på 5 hverdager etter kunngjøringen.

Når vilkårene som er nevnt over er oppfylt kan man altså melde forkjøpsrett ved overgang av leiligheten til ny eier. I praksis må den som melder sin forkjøpsrett gjøre dette skriftlig overfor selger og kjøper av andelen innen den lovfestede fristen. Når avtalen er «i boks» tar den som har forkjøpsretten over de rettighetene og pliktene som opprinnelig kjøper hadde etter avtalen med selger. Overtakelsen gjennomføres også etter den avtalen opprinnelig kjøper og selger hadde.
Kjøpesummen skal betales senest innen 14 dager etter at skriftlig melding om å gjøre forkjøpsretten gjeldende ble satt fram og kjøpesummen var endelig avtalt.
Et viktig moment å merke seg er at borettslaget i sin helhet stiller som sikkerhet for den som har benyttet forkjøpsretten. Det betyr at dersom han/hun ikke betaler innen fristen på 14 dager, kan selger av leiligheten kreve at borettslaget betaler hele kjøpesummen. For å unngå dette bør borettslaget sette som et vilkår at kjøpesummen/løsningssummen betales til borettslaget først for å gjøre forkjøpsretten gjeldende.
Prisen fastsettes i utgangspunktet til salgssummen, men dersom det er tale om bruk av forkjøpsrett ved bytte, tvangssalg, arv, gave ol. og det er åpenbart at leiligheten er underpriset, settes løsningssummen til markedspris.

Det finnes ingen generell adgang til å angre seg etter å ha benyttet sin forkjøpsrett. Dette er i tråd med det sterke avtalerettslige prinsippet om at avtaler skal holdes. Imidlertid finnes det noen unntak.
Der leiligheten ikke har vært tilgjengelig for visning før fristen til å benytte forkjøpsretten er ute, kan den som har benyttet sin forkjøpsrett si seg ubundet av avtalen innen to uker etter at leiligheten ble overtatt. Dersom man sier seg ubundet innen fristen så faller også borettslagets ansvar for betaling av løsningssummen bort. Denne retten er lovfestet og det kan ikke vedtektsfestes noe i strid med denne.

For slike sameier er forkjøpsrett ikke like vanlig som for borettslag. Det er heller ikke regulert i eierseksjonsloven til forskjell fra borettslagsloven. Eierseksjonsloven har kun en paragraf om forkjøpsrett i § 24. Denne paragrafen sier ikke annet enn at seksjonseierne disponerer fritt over egen seksjon og de kan dermed fritt påhefte seksjonen blant annet forkjøpsretter.
Vil sameiet innføre en forkjøpsrett ved salg av seksjoner, må det først vedtas med 2/3 flertall på sameiermøte. Når det er gjennomført vil forkjøpsretten kun gjelde seksjonene til de som stemte for og de som slutter seg til etterpå.
Sameiet kan dermed innføre forkjøpsrett gjennom vedtektene, men disse vil bare være bindende for seksjonseierne som godtar dette, eller dersom du kjøpte seksjonen med en slik vedtekt som heftelse.

Som nevnt er det ingen reguleringer eller begrensninger i forkjøpsretten i eierseksjonsloven. Det er derfor fritt opp til sameiet å vedtektsfeste de begrensninger de måtte ønske. Det samme gjelder en eventuell adgang til å angre på bruk av forkjøpsretten. Den klare hovedregelen er imidlertid at avtaler er bindende og dersom ikke annet er vedtektsfestet faller man tilbake på dette utgangspunktet.