Eierforhold og råderett over hage i eierseksjonssameier og borettslag

I eierseksjonssameier som leilighetskomplekser, rekkehus og tomannsboliger, består sameiet av bruksenheter og fellesarealer. Seksjonseierne har eksklusiv bruksrett til sin bruksenhet. Bruksenheten består av en hoveddel, men kan også ha tilleggsdeler. Seksjonseierne har vanligvis lik rett til å bruke fellesarealer, som felles gang, adgangsområder og hageområder. Det finnes likevel unntak til hovedregelen om at alle seksjonseiere har lik rett til å benytte fellesarealer.

Borettslag består av andeler og fellesareal, hvor fellesareal i utgangspunktet er til lik bruk for alle andelseiere. I likhet som med eierseksjonssameier, finnes det unntak til utgangpunktet om at alle har lik rett til å benytte fellesarealer. Det er likevel noen forskjeller på hvordan slike unntak er regulert.

Mens leiligheter over 1. etasje ofte har eksklusiv bruksrett til sine verandaer, vil det kunne oppstå spørsmål om eieren av leilighet i 1. etasje har tilsvarende eksklusiv bruksrett til hageflekk i tilknytning til sin seksjon. Dersom en del av hagen er definert som tilleggsdel til bruksenheten, vil eieren av bruksenheten ha eksklusiv rett til denne delen av hagen. Den eksklusive retten er i så fall i egenskap av å være eier, da hageflekken inngår som en del av bruksenheten. Det skal fremgå av situasjonsplanen om deler av hagen er bruksenhetens tilleggsdel.

Alt som ikke er definert som bruksenheters hoveddeler og tilleggsdeler, er fellesareal. I noen tilfeller vil hagen kunne være definert som fellesareal, men en seksjonseier vil likevel kunne ha eksklusiv bruksrett til enkelte deler av hagen. Det er flere mulige grunnlag til at en seksjonseier har eksklusiv bruksrett til en del av hagen.

For det første kan generalforsamlingen med kvalifisert flertall (2/3 av stemmene) avgjøre at seksjonseier skal gis enerett til bruk av fellesareal som opprinnelig var til felles bruk. Eneretten kan maksimalt gjelde i 30 år og retten må fremgå av vedtektene. Dersom det er ønskelig at bruksretten skal være varig, kan fellesarealet det gjelder bli seksjonert som tilleggsdel til den aktuelle seksjonen.

Videre kan seksjonseiere ved avtale seg imellom, regulere bruken av fellesarealer. Dette kan være vanlig ved tomannsboliger/rekkehus hvor det kan være naturlig at partene for eksempel deler hagen i deler hvor eierne har eksklusiv bruksrett til hver sin del. Slike avtaler er ofte uklare og må tolkes for å avgjøre innholdet. Ofte vil sameiernes atferd over lengre tid være med på å avgjøre om det har blitt inngått en avtale om eksklusiv bruksrett til hageområde, og i så fall hva retten innebærer. Slike privatrettslige avtaler mellom sameiere kan altså, etter en tolkning, gå foran lovbestemmelsene i eierseksjonsloven.

Selv om en seksjonseier har eksklusiv bruksrett til et hageområde, er det likevel begrensninger for hva seksjonseieren kan gjøre med arealet. Dersom hagearealet er fellesareal og ikke tilleggsdel til en bruksenhet, vil sameiet i vedtektene kunne regulere ordensregler for arealet. Dette inkluderer blant annet om det er tillat med lufting av husdyr. For annen regulering av hageområdet, utover ordensregler, vil det kreves alminnelig flertall på generalforsamling, så lenge reguleringen er å anse som alminnelig forvaltning av arealet.

Så lenge hageområdet er fellesareal, er det sameiet som avgjør hvilke endringer som kan gjøres på området, til tross for at en sameier har eksklusiv bruksrett. I slike tilfeller er sameiet eier av arealet, men en seksjonseier har bruksrett. Dersom hageområdet er tilleggsdel til en seksjonseier sin bruksenhet, vil en ha noe større frihet til å gjøre endringer. Likevel vil endringer, i likhet med andre utvendige endringer som maling endring av vinduer, kunne kreve godkjennelse av sameiet.

Hvordan en andelseier kan få eksklusiv bruksrett til fellesareal, er i motsetning til ved eierseksjonssameier, ikke lovfestet. Slike overføringer er likevel akseptert i rettspraksis, og dermed lovlige. Så lenge ordningene blir ansett som fornuftige og ikke strider med regelen om urimelig forskjellsbehandling, vil rettighet til eksklusiv bruk av fellesareal kunne bli overført til andelseiere.

Det er ikke uvanlig at det allerede ved stiftelsen av borettslag avgjøres at deler av hager skal være til eksklusiv bruk for enkelte andeler. Når boliger i etasjene over har verandaer, vil det sjeldent være i strid med likhetsprinsippet at andelsleiligheter i 1. etasje har eksklusiv bruksrett til et tilsvarende stort hageområde. En slik eksklusiv bruksrett vil gjerne følge av byggeplanene.

Det er også mulig å gi en andelseier eksklusiv bruksrett til fellesareal etter at borettslaget er opprettet. I så fall må det godkjennes på generalforsamling med 2/3 flertall.

Selv om en andelseier/seksjonseier har eksklusiv bruksrett til fellesarealene, medfører dette ikke automatisk at eieren overtar vedlikeholdsplikten for arealet. Både i eierseksjonssameier og borettslag, burde eksklusive bruksretter til fellesareal vedtektsfestes for å unngå tvil om retten og omfanget av den, inkludert om sameiet/borettslaget fortsatt har vedlikeholdsplikten, eller om denne også overføres til eieren.

Ved behov for bistand i slike saker er du velkommen til å ta kontakt med eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Legalis for en kostnadsfri prat om saken og eventuell videre bistand ved behov.