Mange går med en drøm om å bygge sin egen bolig. Da er det viktig å kjenne til at det finnes detaljerte regler for hva og hvordan du kan bygge på tomten du kjøper. Reglene som følger av plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften stiller en rekke krav. Det er også viktig å undersøke hva som følger av kommunens egne arealplaner (kommuneplan og reguleringsplaner) for området.
Under følger noen viktige punkter som du bør undersøke i arealplanene i forkant av et tomtekjøp, slik at du er sikker på at du får bygget den boligen du ønsker. Innsyn i disse dokumentene får du på kommunens nettsider eller ved å henvende deg til kommunen.
Arealformålet vises ofte på kartet som er tegnet opp til både kommuneplan og reguleringsplan. Et arealformål er en kategori som beskriver hvilken bruk som er tillatt i det avmerkede området. Vanlige arealformål er boligbebyggelse, fritidsbebyggelse og næring. Dette er avgjørende for hva du vil få lov til å bygge. Du kan for eksempel ikke regne med å få bygge en bolig i et område som er regulert til fritidsbebyggelse.
Det er vanlig at en reguleringsplan har regler om hvor stor del av en eiendom man kan bygge på og hvor høyt man kan bygge. Eksempelvis kan kommunen ha bestemt at man bare kan bygge på 25 % av eiendommen, samt ha konkrete bestemmelser om maksimalt tillatt høyde på både gesims og møne.
Noen reguleringsplaner inneholder byggegrenser som avviker fra plan- og bygningslovens avstandsregler. Disse er ofte markert med en linje i plankartet. Hvilke forbud byggegrensen oppstiller må tolkes konkret ut fra den enkelte plan. Kommunen kan også ha inntatt unntak for tiltak som byggegrensen ikke skal gjelde for. Disse unntakene vil ofte følge av en planbestemmelse om den aktuelle byggegrensen.
Noen ganger har kommunen krav om en viss type estetikk i et område. Dette kan eksempelvis være regler om bevaring av vegetasjon eller spesifikk materialbruk, eventuelt spesifikke krav til takform, takvinkel og farger på bygninger.
For at en tomt skal anses byggeklar, må den ha tilstrekkelig tilknytning til infrastruktur. Med dette menes tilknytning til vann- og avløpsanlegg og adkomst til offentlig vei. Dersom dette ikke er på plass, må man som grunneier opparbeide dette for egen regning og risiko.
Fordi det ofte er dyrt å opparbeide infrastruktur, oppfatter mange dette kravet som urimelig. Utgangspunktet er likevel at dette er et ansvar som ligger til grunneier. Alternativet til å opparbeide selv er å søke om dispensasjon fra opparbeidelsesplikten eller å vente på at andre grunneiere, eller kommunen selv, opparbeider infrastruktur i området.
Kommunens saksdokumenter er som hovedregel åpne for alle. Hva andre regulerer og bygger ut i nærheten eller i tilknytning til din eiendom kan påvirke blant annet lys-, støy- og solforhold for tomten du selv vurderer å bygge på. Det kan være nyttig å sjekke ut reguleringsplaner som er under utarbeidelse og hvilke byggesaker som er søkt om eller godkjent i nærområdet. Dersom man kjenner til fremtidige tiltak i området, kan man avstå fra et dårlig kjøp eller prosjektere boligen sin slik at man begrenser eventuelle ulemper fra tiltakene.
Noen ganger er det vanskelig å sette seg inn i kommunale planer. Tomtekjøp er imidlertid en stor investering, og mange gjør dette bare én gang i løpet av livet. Det kan derfor være verdt å ta seg tid til å vurdere utbyggingsmulighetene på tomten før man gjennomfører et kjøp.
Dersom du er usikker på hva som er tillatt etter kommunens arealplaner på tomten du vurderer å kjøpe, kan det være nyttig å kontakte en som kan gi en vurdering av utbyggingsmulighetene og eventuelle rettslige begrensninger. Hos Legalis har vi flere dyktige advokater som kan hjelpe deg med dette.
Dersom det stilles krav i kommunens planer som er til hinder for at du få bygd drømmeboligen, er det mulig å søke om dispensasjon fra kravene eller om endring av reguleringsplanen for området. Vi kan hjelpe deg å formulere søknaden din, slik at du får med alle viktige argumenter for at denne bør godkjennes.
Ta kontakt med Advokatfirmaet Legalis: Kontakt oss - Advokatfirmaet Legalis
Ta kontakt med advokat hos Legalis for hjelp med nabotvister, tomtefestesaker, saker etter plan- og bygningsloven, sameietvister og spørsmål om servitutter.
