Hva kan styret i et borettslag bestemme?

Styrets rettigheter og forpliktelser er regulert av Burettslagslova § 8-8. Det klare utgangspunktet for styret i et borettslager at det kan treffe alle avgjørelser som omhandler borettslaget, og som ikke i lov eller vedtekter er lagt til andre organer.

Styret borettslag har ansvar for at boligselskapet fungerer, noe som normalt omfatter «vanlig» drift og forvaltning:

• Vedlikeholdsansvar: Nødvendig vedlikehold av fellesarealer, fasader, tak, trappeoppganger, uteområder og felles rør og ledninger (Burettslagslova § 5-17). Dette avgrenses mot den enkelte andelseiers vedlikeholdsplikt etter § 5-12 (merk at vedlikeholdsansvaret kan fastlegges annerledes i vedtektene).
• Daglig drift: Økonomistyring, oppfølging av regnskap og budsjett, inngåelse av forsikringsavtaler, avfallshåndtering, oppfølging av henvendelser fra beboerne og kommunale forpliktelser.
• Ordensregler: Styret i borettslag kan fastsette vanlige ordensregler, herunder regler om støy, bruk av fellesareal, avfall, parkering, sikkerhet, grilling og oppussingstider (Burettslagslova § 5-11 fjerde ledd).

Saker som går utover vanlig drift og forvaltning krever samtykke fra generalforsamlingen med minst 2/3 flertall. Dette sikrer andelseiernes medbestemmelse, samtidig som det setter klare rammer for styrets handlingsrom.

Ifølge Burettslagslova § 8-9 gjelder dette blant annet:

Mange lurer på hvem kan sitte i styret i et borettslag. Etter Burettslagslova § 8-2 er det generalforsamlingen som velger styremedlemmene og styreleder (som velges særskilt). Vedtektene kan gi et tilknyttet boligbyggelag rett til å velge ett styremedlem, men flertallet må alltid velges av generalforsamlingen. Varamedlemmer velges ved behov.

Følgende regler gjelder for hvem som kan velges til styret borettslag:

• Krav til personer: Kun myndige, fysiske personer kan velges.
• Eierkrav: Det er i utgangspunktet ikke krav om å være andelseier, men vedtektene kan begrense valgbarheten til kun andelseiere.
• Antall: Styret i et borettslag skal bestå av minst tre medlemmer.
• Tjenestetid: Styremedlemmer velges i utgangspunktet for to år av gangen (Burettslagslova § 8-3), med mindre kortere eller lengre tid fastsettes i vedtektene eller av generalforsamlingen.
• Honorar: Styremedlemmer har i utgangspunktet ikke krav på godtgjørelse (Burettslagslova § 8-4), men honorar kan fastsettes av generalforsamlingen.

Styremøter skal avholdes «så ofte som det trengst» (Burettslagslova § 8-5). Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret samles. Styret i borettslag er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede (Burettslagslova § 8-6). Ved gilde eller inhabile styremedlemmer regnes disse som fraværende. Vedtak fattes med vanlig flertall, og ved stemmelikhet har møteleder (styreleder) dobbeltstemme. Det skal føres protokoll (Burettslagslova § 8-7).

Dersom det oppstår tvil om et vedtak er gyldig, eller om styret har gått utover sine fullmakter, gir lovverket klare rammer for saksbehandlingen. For andelseiere og styrer som ønsker å sikre ryddige prosesser, gjelder følgende fremgangsmåter:

• Behandling i generalforsamlingen: Saken kan meldes inn til ordinær generalforsamling innen fristen styret setter Burettslagslova § 7-4).
• Ekstraordinær generalforsamling: Minst to andelseiere som til sammen representerer minst én tiendedel av stemmene, kan kreve ekstraordinær generalforsamling (Burettslagslova § 7-5).
• Krav om granskning: Det kan kreves granskning av forvaltningen eller regnskapene (Burettslagslova § 7-14). Tingretten skal ta kravet til følge dersom det foreligger rimelig grunn (Burettslagslova § 7-15).
• Politianmeldelse: Ved mistanke om straffbare forhold som økonomisk utroskap, kan saken bringes inn for politiet.
• Rettsprosess: Gyldigheten av vedtak truffet av styret i borettslag eller generalforsamlingen kan prøves for domstolene.

Både styrets myndighet og andelseiernes vern er strengt regulert innen boligrett. Har du spørsmål om et vedtak, eller trenger du hjelp til å vurdere styrets handlingsrom? Våre eksperter på boligrett og borettslagsrett bistår både styrer og enkeltpersoner.

Dersom det oppstår en situasjon med mistillit til styret i borettslag fordi styret eller enkeltmedlemmer misbruker sin makt, kan generalforsamlingen fjerne styremedlemmer før tjenestetiden på to år er ute.

Flertallet som valgte styremedlemmet kan vedta avsetning på ordinær eller ekstraordinær generalforsamling. Vedtaket krever minst 2/3 flertall. Saken må fremmes i tråd med de alminnelige innkallingsreglene, og vedtaket må nedfelles i protokollen. Et vedtak om mistillit til styret i borettslag trer i kraft umiddelbart, slik at generalforsamlingen i samme møte kan velge et nytt styre i borettslag.

Styret har et bredt handlingsrom, men må forholde seg til begrensningene i burettslagslova, vedtektene og generalforsamlingens vedtak.Samtidig må andelseiere forholde seg til styrets rettmessige beslutningsmyndighet.

Ønsker styret juridisk rådgivning for å sikre at vedtak og avtaler fattes korrekt, eller trenger du som andelseier hjelp i en konflikt om styrets beslutninger? Ta kontakt med våre advokater for en uforpliktende vurdering.