Kjøp av bolig: Hva gjør du når du oppdager feil og mangler?

Det første man bør gjøre er å reklamere til selger eller selgers boligselgerforsikring. Det er tilstrekkelig med en nøytral reklamasjon, det vil si å gi beskjed om at det foreligger et avtalebrudd på grunn feil man har oppdaget, og at man vil gjøre krav gjeldende.

Kjøper plikter å reklamere innen rimelig tid etter man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Fristen kan begynne å løpe før man har total oversikt over de faktiske forholdene, så det er lurt å reklamere så fort som mulig, selv om etterfølgende undersøkelser kan vise at det ikke foreligger en mangel likevel.

Videre må det som hovedregel også reklameres senest innen 5 år fra overtakelsen.

Det er ingen formkrav til reklamasjonen, men vi anbefaler å reklamere skriftlig for å ha dokumentasjon på at det har blitt reklamert over forholdet.

Boligen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrusting og annet som følger av avtalen. Videre har boligen en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendomstype, alder og synlige tilstand.

Når selger har gitt opplysninger om feil eller andre negative forhold ved boligen, vil kjøper som et utgangspunkt påta seg en viss risiko for at problemet viser seg å være større enn antatt. Det kan likevel vise seg at omfanget, basert på informasjonen som ble gitt ved salget, medfører at det foreligger et avvik fra forventet stand. Her må det gjøre en konkret vurdering, hvor det er viktig å se hen til praksis fra domstoler og klagenemnder.

Eiendommen kan også ha en mangel dersom selger av boligen har holdt tilbake opplysninger om eiendommen, eller dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Selger vil også kunne bli ansvarlig for opplysningssvikt fra kontraktsmedhjelpere som takstmann og megler.

Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Les derfor salgsoppgaven, inkludert tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema nøye. Når bygningsdeler blir gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) betyr det at det foreligger vesentlige avvik. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

Tilstandsgrad 3 (TG3) betyr at det foreligger store eller alvorlige avvik ved bygningsdelen som er beskrevet. Denne tilstandsgraden brukes ved kraftige tegn på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid.

Krav mot selger av en bolig kan gå tapt på grunn av foreldelse. Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år. Ved kjøp av bolig, vil utgangspunktet for fristen typisk være overtakelse av boligen. Ved uvitenhet om mangler gis kjøper eventuelt en tilleggsfrist på 1 år, regnet fra den dag da kjøper fikk eller burde skaffet seg tilstrekkelig kunnskap om mangelen og kravet. Denne fristen er bare aktuell dersom 3-års fristen er utløpt, eller det er kortere tid enn 1 år igjen av denne.

Dersom selger ikke erkjenner ansvar for kravet, må foreldelsesfristen avbrytes ved å ta rettslige skritt mot selger eller dennes forsikringsselskap.

Våre advokater har lang erfaring med saker som gjelder kjøp og salg av bolig, og har hjulpet mange fornøyde klienter med å vinne fram i sine saker.

I slike saker kan du også få dekket store deler av advokatutgiftene gjennom rettshjelpsdekning i dine eksisterende forsikringer. Våre advokater undersøker dette og sender søknad til forsikringsselskapet ditt. Les mer om dette her: https://legalis.no/nyhet/rettshjelpsdekning-i-din-forsikring-kan-du-fa-dekket-advokatutgiftene