Det er ikke uvanlig med forsinkelser og utsatte frister i byggeprosjekter. Dersom det skjer, kan det være mulig å kreve dagmulkt. Disse reglene finnes i bustadoppføringslova. I denne artikkelen går vi gjennom det viktigste du trenger å vite.
Dersom man kjøper en bolig som enten er planlagt oppført eller er under oppføring, vil avtalen vanligvis reguleres av bustadoppføringslova.
Det er ikke uvanlig med forsinkelser og utsatte frister i byggeprosjekter. Da er det viktig å vite at det finnes en mulighet til å kreve dagmulkt som følge av forsinkelser.
Dagmulkt er et straffegebyr som løper per dag forsinkelsen varer. Dagmulkt kan kreves for inntil 100 dagers forsinkelse jf. bustadoppføringsloven § 18 andre ledd siste setning. Det betyr at forbrukeren ikke får noe høyere beløp, selv om forsinkelsen skulle vare utover 100 dager. Dagmulktsbeløpet skal utgjøre 1 promille av den samlede kjøpesummen pr. dag. Dersom det er tale om en avtale som også omfatter eiendomsrett til grunnen, er satsen satt til 0,75 promille.
Dagmulktsbeløpet er en fast sum, og avhenger ikke av om forbrukeren faktisk har hatt et økonomisk tap som følge av forsinkelsen. Det betyr at det er tilstrekkelig at det foreligger en forsinkelse. Utbygger kan ikke kreve dokumentasjon på om forbrukeren har lidt et økonomisk tap eller størrelsen på tapet.
I de fleste avtaler om oppføring av bygg etter bustadsoppføringsloven settes det en frist over overtakelse. Utgangspunktet er at den fristen som er fastsatt i avtalen skal overholdes. Avviker ferdigstillelsestidspunktet fra dette, foreligger det en forsinkelse. Det er imidlertid ikke alltid avtalens bestemmelser om ferdigstillelse angir en spesifikk dato. I så fall må avtalen tolkes for å avgjøre hva som utgjør en rettslig bindende frist for ferdigstillelse.
Utbygger kan ha krav på fristforlengelse i gitte tilfeller, disse er listet opp i bustadoppføringsloven § 11. Fristforlengelse gjør at fristen for ferdigstillelse forskyves, slik at senere overtakelse i tråd med forlengelsen ikke anses som forsinkelse. Eksempler på dette er der forbrukeren selv krever endringer som forsinker arbeidet, eller der arbeidet blir forsinket som følge av forhold utenfor utbyggers kontroll.
For at utbygger skal kunne kreve tilleggsfrist, må denne ha gitt forbrukeren melding om dette uten ugrunnet opphold etter at de ble gjort kjent med de aktuelle omstendighetene. Gis meldingen for sent, kan det medføre at utbygger ikke kan påberope seg tilleggsfrist. I så fall vil senere overtakelse utgjøre en forsinkelse i lovens forstand. Hvor raskt utbygger plikter å gi beskjed er en konkret vurdering som må gjøres i den enkelte sak.
Siden loven har lagt opp til en ordning med en fast dagmulktsum uavhengig av den enkelte forbrukerens økonomiske tap, er meningen at denne summen skal kunne dekke det økonomiske tap forbrukeren lider som følge av forsinkelsen. Utbygger har dermed en sikkerhet for at erstatningssummene ikke blir større enn 0,75 eller 1 promille av kjøpesummen.
Det finnes imidlertid noen unntak. Dersom utbygger har vært grovt uaktsom eller handlet i strid med hederlighet og god tro ellers, er det mulighet for å kreve erstatning.
For å ha rett på dette må forbrukeren også kunne påvise et økonomisk tap som er større enn det dagmulktsbeløpet innebærer. Det er derfor viktig at man som forbruker passer på å ha dokumentasjon på kostnadene en fristoversittelse medfører, dersom man mistenker at man vil lide et større tap enn det dagmulktsbeløpet vil kunne utgjøre.
Dersom utbygger ikke er enig i kravet om dagmulkt, er en mulighet å tilbakeholde deler av kjøpesummen ved overtakelse. Det innebærer at utbygger er nødt til å ta stilling til kravet før det bestridte beløpet utbetales. Noen ganger krever dette avklaring i forliksrådet eller domstolene.
Dersom man som forbruker vurderer at det er riktig å tilbakeholde deler av beløpet, er det viktig å passe på at man ikke holder tilbake et større beløp enn det dagmulkts- og erstatningskravene vil utgjøre. Den delen av beløpet som eventuelt overstiger dagmulktsbeløpet kan anses som forsinket betaling, og vil dermed måtte tilbakebetales til utbygger i etterkant.
Hos Legalis har vi dyktige advokater med erfaring med bustadoppføringsloven. Vi kan vurdere om du har et krav mot utbygger og bistå deg i din sak.
Ta kontakt med Advokatfirmaet Legalis: Kontakt oss - Advokatfirmaet Legalis
Vil du klage på boligkjøp? Eller har du solgt en bolig som kjøper er misfornøyd med? Hvordan går du fram i en sak om klage på håndverkertjenester? Legalis sine advokater hjelper deg med dette.
