Lovendringer ved kjøp og salg av brukt bolig

Avhendingsloven regulerer salg av brukt bolig. I 2019 ble det vedtatt flere betydelige endringer i avhendingsloven, som trer i kraft den 1. januar 2022. Endringene er gjort med formålet å gjøre bolighandelen tryggere for både kjøper og selger. Endringene vil blant annet innebære at en bolig ikke lenger kan selges til en forbruker med det generelle forbeholdet «som den er».

Samtidig er det vedtatt en forskrift som skal sikre at forbrukere får bedre informasjon før et boligkjøp. Forskriften retter seg mot takstmenn/bygningskyndige og regulerer hvilke krav som stilles til tilstandsrapporter laget på oppdrag for selger ved boligsalg.

Her kommer informasjon om endringene som trer i kraft ved årsskiftet.

Den viktigste endringen er at det ikke lenger vil være adgang for selger til å selge en bolig «som den er». Nær sagt alle bruktboliger selges i dag med dette forbeholdet.

Noe av bakgrunnen for at lovgiver har valgt å fjerne selgers mulighet til å innta dette generelle forbeholdet (eller andre tilsvarende generelle forbehold) er at man også har vedtatt å stille langt strengere krav enn før til informasjon som kjøper skal få før salget. Kravene til tilstandsrapporter skjerpes betraktelig, noe som er ment å gi både kjøper og selger en større grad av trygghet ved kjøp og salg av bolig.

Endringene i avhendingsloven skal gi kjøper et bedre beslutningsgrunnlag enn tidligere før han eller hun bestemmer seg for om de er villige til å påta seg risikoen ved å kjøpe en bolig. Selgers rettigheter ivaretas ved at feil som er omtalt i tilstandsrapporten ikke kan påberopes av kjøper som kjøpsrettslige mangler. Selger motiveres derfor til å innhente en tilstandsrapport i tråd med kravene i forskriften. Endringene medfører nødvendigvis at mye av ansvaret flyttes over på den profesjonelle part, altså takstmannen.

Vurderingen av hva som er en mangel vil bero på en konkret vurdering av feilen som er oppdaget opp mot den informasjon kjøper fikk før salget. Det vil foreligge en mangel der eiendommen ikke samsvarer med hva som «følgjer av avtalen», jf. ny § 3-1 (1), og dersom den ikke samsvarer med det kjøper kunne forvente ut fra «eigedomens type, alder og synlege tilstand», jf. ny § 3-2 (1). Også der selger har misligholdt sin opplysningsplikt ved å gi mangelfull eller uriktig informasjon så kan det foreligge en mangel.

Det sentrale blir altså om de feil som avdekkes avviker fra informasjonen om boligen som kjøper fikk før kjøpet. Bagatellmessige feil inntil kr. 10.000,- må kjøper likevel dekke av egen lomme.

For arealavvik har lovgiver valgt å tallfeste mer konkret hva som vil utgjøre en mangel. Med mindre selger kan godtgjøre at kjøper ikke la vekt på opplysningen, så vil et avvik på større enn to prosent og som utgjør minst én kvadratmeter utgjøre en mangel.

I sum fører endringene til at terskelen for å konstatere en mangel senkes. Lovgiver har imidlertid skjerpet kravene til tilstandsrapportene som utarbeides ved boligsalg for å hindre at vektskålen tippes for mye i favør av boligkjøper.

Kjernen i mangelsvurderingen er om feil ved boligen er upåregnelige ut fra informasjonen kjøper fikk før avtaleinngåelse, og tilstandsrapporten ved salget er derfor helt sentralt for partenes stilling. Rapporten hentes inn av selger, og de konkrete kravene til hva en tilstandsrapport skal omfatte for å få virkning etter avhendingsloven, kommer frem i den nye forskriften.

Det er flere endringer, blant annet strengere krav til den dokumentasjon takstmann må innhente fra selger, f.eks. i tilknytning til det elektriske anlegget eller andre arbeider utført av kvalifiserte håndverkere. Det er også strengere krav til de bygningskyndige om å forklare risikoen som kjøper påtar seg ved kjøpet.

Forskriften sier klart at den bygningssakyndige skal formidle resultatet av sine observasjoner og undersøkelser på en «tydelig og forbrukervennlig måte».

Forskriften sier også at dersom et rom eller en bygningsdel gis tilstandsgrad 2 eller 3, så skal takstmannen forklare «årsaken til og konsekvensen av dette». Kjøper skal med dette få et mer presist bilde av risikoen de påtar seg ved å kjøpe boligen.

Ved tilstandsgrad 3, definert som «store eller alvorlige avvik» i forskriften, så skjerpes kravene til tilstandsrapportene enda mer. I tillegg til å forklare årsak og konsekvens av feilene, så kreves det at takstmannen også skal gi et «sjablongmessig anslag» på hva det vil koste å utbedre dette avviket.

At kjøper nå får en omtrentlig utbedringskostnad ved alvorlige avvik, vil trolig medføre at flere boligkjøp gjøres på et bedre beslutningsgrunnlag enn tidligere.

Det gjenstår å se om bolighandelen blir tryggere for både kjøper og selger når endringene trer i kraft. Med overveidende sannsynlighet har kjøpers rettigheter styrket seg med disse endringene. Om vektskålen har tippet for langt i favør av kjøper, og i disfavør av selger, vil tiden vise.

I Legalis har vi en avdeling som jobber spesialisert med boligrett. Her har vi flere advokater med bred erfaring innenfor alle spørsmål som dukker opp i forbindelse med kjøp- og salg av bolig. Advokatene kan gi råd og bistå ved rettslige tvister.

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.