Når du og naboen er uenige om eiendomsgrensen

Normalt tvistes det om eldre eiendommer som ikke har vært gjenstand for en «moderne» kartforretning med merking av grensen i terrenget og nøyaktig innmåling av grensepunktene i kommunens koordinatsystem.

Et stort antall av disse uenighetene løses i minnelighet ved at partene ved avtale blir enige om hvor eiendomsgrensen mellom eiendommene skal gå og at partene ber kommunen om en oppmålingsforretning eller grensejustering. De saker som ikke lar seg løse i minnelighet, ender derimot ofte med at en av partene bringer saken inn for jordskifteretten eller forliksrådet/tingretten, der det sentrale blir å sannsynliggjøre for retten hvor grensen mellom eiendommene går.

Ved tvister om eiendomsgrenser er det sentralt å fremskaffe bevis som kan kaste lys over hvor eiendomsgrensen går.

Startpunktet for dette er å avklare når de aktuelle eiendommene ble opprettet/fradelt, om det ble avholdt skylddelings- eller kartforretning og om det i den forbindelse ble utformet en skylddelingsforretning eller målebrev med nærmere beskrivelse av eiendomsgrensene. Er dette tilfellet, er det ordlyden i grensebeskrivelsen i skylddelingsforretningen eller målebrevet som er utgangspunktet for hvor eiendomsgrensen går.

Grensebeskrivelsen i skylddelingsforretninger eller eldre målebrev inneholder ofte opplysninger om fastsatte grensemerker, himmelretninger og avstander mellom grensemerker, og andre relevante opplysninger av betydning for hvor eiendomsgrensen går. For å fastlegge hvor eiendomsgrensen går, må ordlyden i grensebeskrivelsen tolkes og ses i sammenheng med eventuelle påvisninger i marka. Samsvar mellom grensebeskrivelsen i skylddelingsforretningen/målebrevet og påvisninger i marka, tilsier at dette er grensen som ble fastsatt ved skylddelings-/kartforretningen.

Hvilke typer grensemerker som kan være angitt i grensebeskrivelsen i skylddelingsforretningen/målebrevet, variere stort. Eksempler kan være «kors i fjell», «bolt», «steinrøys», «bekk», «gjerdestolpe» osv. Hvis grensemerker angitt i grensebeskrivelsen i skyldelingsforretningen/målebrevet kan gjenfinnes og påvises, men disse ikke er i samsvar med den øvrige grensebeskrivelsen, er hovedregelen at grensemerkene er avgjørende for hvor eiendomsgrensen går.

I mange tilfeller er det derimot vanskelig eller umulig å gjenfinne de grensemerker som er beskrevet i grensebeskrivelsen i skylddelingsforretningen/målebrevet. I fravær av gjenfunne grensemerker, er det sentralt å undersøke om de øvrige deler av grensebeskrivelsen gjør det mulig å påvise hvor eiendomsgrensen går. I tillegg er det en lang rekke andre forhold som kan ha relevans og vekt for spørsmålet om hvor eiendomsgrensen går.

For det første er det relevant å kontakte tidligere eier(e), naboer eller andre som deltok på den opprinnelige skylddelings- eller kartforretningen, forutsatt at én eller flere av disse personene fortsatt lever.

For det andre er det relevant å undersøke grensebeskrivelsen i andre skylddelingsforretninger/målebrev for tilgrensende eiendommer, da disse kan inneholde beskrivelser av relevans for den omtvistede eiendomsgrensen.

For det tredje må det ses hen til om det er inngått senere avtaler om eiendomsgrensene mellom naboene eller tidligere eier(e) av eiendommen(e) som endrer på de opprinnelige eiendomsgrensene fastsatt i skylddelingsforretningen/målebrevet. Tilsvarende gjelder dersom det ved dom, jordskifte eller ekspropriasjon er fastsatt andre eiendomsgrenser enn de opprinnelige.

For det fjerde må det ses hen til om noen av partene eller tidligere eier(e) har utøvd rettslige disposisjoner over hele eller deler av det omtvistede arealet. Eksempel på rettslige disposisjoner er at det er utført tiltak på hele eller deler av det omtvistede arealet, for eksempel oppføring av bygning, terrasse, gjerde, anleggelse av vei, beplantning etc. I denne sammenheng er det også av relevans om naboen eller tidligere eier(e) har reagert på de rettslige disposisjonene.

For det femte må det ses hen til partene og tidligere eier(e) sin faktiske bruk av det omtvistede arealet. Dersom en av naboene og/eller tidligere eier(e) har brukt det omtvistede arealet som sitt eget, kontinuerlig, i lengre tid og i god tro, uten innvendinger fra naboen eller tidligere eier(e), kan dette være et vektig argument i spørsmålet om hvor grensen mellom eiendommene går. Dersom bruken alene eller sammenholdt med tidligere eier(e) har pågått sammenhengende i 20 år eller mer, kan det foreligge grunnlag for hevd av eiendomsrett til det omtvistede arealet.

For øvrig kan historiske opplysninger om eiendommene, beskrivelser og opplysninger fra ulike eiendomsfradelingssaker, og offentlige kart over eiendommene, være av relevans for spørsmålet om hvor grensen mellom eiendommene går.

Advokatfirmaet Legalis AS v/advokatfullmektig Simen Mørk Lanes bistod nylig i en sak for jordskifteretten, der to naboer var uenige om hvor grensen mellom eiendommene gikk. Uenigheten knyttet seg både til et område hvor vår klient tidligere hadde anlagt adkomstvei til egen bolig og til et område ved sjøen. Utfallet av saken ville få avgjørende betydning for om vår klient eide hele eller kun deler av adkomstveien til egen bolig, samt et større område ved sjøen.

I saken for jordskifteretten fikk vår klient fullt medhold i sin påstand om hvor grensen mellom naboeiendommene gikk, og fikk med dette både stadfestet eiendomsretten til den anlagte adkomstveien til egen bolig og til det omtvistede området ved sjøen. Sentralt for jordskifterettens avgjørelse i saken var samsvar mellom grensebeskrivelsen i en skylddelingsforretning fra 1967 og påviste grensemerker i marka, vår klients rettslige disposisjoner og faktiske bruk av det omtvistede arealet over lang tid, og motpartens utøvde passivitet til dette.

Eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Legalis AS er spesialiserte på grensetvister og du er velkommen til å ta kontakt med vår eiendomsavdeling for en kostnadsfri prat om saken og eventuell videre bistand.