Et borettslag utgjør et samvirkeforetak og har etter tvisteloven § 2-1 første ledd bokstav d kompetanse til å reise sak for forliksrådet eller domstolene i borettslagets navn. I forbindelse med avtale om nyoppføring av bolig, kan borettslaget etter bustadoppføringslova § 1a gjøre gjeldende krav mot utbygger, forutsatt at kravene knytter seg til mangler ved fellesarealer og andre felles rettigheter og plikter, f.eks. setningsskader, ufagmessig takkonstruksjon, fukt i kjeller eller uventede heftelser på eiendommen.
Dette innebærer at borettslaget kan reise sak mot utbygger for de krav som knytter seg til mangler ved borettslagets fellesarealer. For mangler ved de enkelte andelene, kan borettslaget derimot ikke reise sak og gjøre gjeldende krav mot utbygger - dette må gjøres av den enkelte andelseier.
Det samme gjelder hvor borettslaget har inngått avtale med entreprenør om oppussing av fellesarealer i eksisterende bygg; borettslaget kan i slike tilfeller reise sak mot entreprenøren for de krav som knytter seg til mangler ved oppussingen av borettslagets fellesarealer.
Ved anleggelse av sak for forliksrådet eller domstolene, må borettslaget ha en stedfortreder; i praksis er dette i de fleste tilfeller styrets leder.
Et eierseksjonssameie er ikke et selvstendig rettssubjekt med generell partsevne etter tvisteloven § 2-1, slik borettslag er. Eierseksjonssameie utgjør en annen sammenslutning som i medhold av tvisteloven § 2-1 første ledd bokstav f har partsevne nå det er særlig bestemt i lov. Ved nyoppføring av bolig etter bustadoppføringslova, kan eierseksjonsameiet v/styret eller styreleder gjøre gjeldende seksjonseiernes krav mot utbygger, forutsatt at kravene knytter seg til mangler ved fellesarealer, jf. eierseksjonsloven § 60 første og annet ledd, og bustadoppføringslova § 1b.
Dette innebærer at eierseksjonssameiet v/styret eller styreleder kan reise sak mot utbygger for seksjonseiernes krav som knytter seg til mangler ved eierseksjonssameiets fellesarealer. For mangler ved de enkelte seksjonene, kan eierseksjonssameiet derimot ikke reise sak og gjøre gjeldende krav mot utbygger – dette må gjøres av den enkelte seksjonseier.
De samme gjelder hvor eierseksjonssameiet har inngått avtale med entreprenør om oppussing av fellesarealer i eksisterende bygg; eierseksjonssameiet v/styret eller styreleder kan i slike tilfeller reise sak mot entreprenøren for de krav som knytter seg til mangler ved oppussingen av eierseksjonssameietes fellesarealer.
Ved anleggelse av sak for forliksrådet eller domstolene, er det kun styreleder som formelt sett har søksmålskompetanse og som må stå som saksøker i stevningen, jf. eierseksjonsloven § 60 annet ledd.
Gjennom borettslagets eller eierseksjonssameiets bygningsforsikring er det normalt sett en rettshjelpsforsikring, som blant annet dekker advokatkostnader i forbindelse med tvist med utbygger eller entreprenør. Forutsatt at det foreligger en tvist, vil forsikringsselskapet normalt sett dekke 80 % av advokatkostnadene mot at borettslaget/eierseksjonssameiet betaler en egenandel på normalt kr. 2 000 – 5 000, i tillegg til 20 % av overskytende. Total dekning i slike saker er normalt fra kr. 250 000.
Ved behov for bistand i saker mot utbygger etter oppføring av nybygg eller mot entreprenør etter oppussing av eksisterende bygg, er du velkommen til å ta kontakt med eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Legalis AS for en kostnadsfri prat om saken og eventuell videre bistand ved behov.
