Vedlikehold av balkonger i eierseksjonssameier

Ofte oppstår det spørsmål om ansvarsfordelingen mellom beboere og eierseksjonssameier når det gjelder nødvendig vedlikehold av veranda eller balkong. Den enkelte beboer ønsker ikke å ta ansvaret og dekke utgiftene for dette selv og mener det er sameiets ansvar, og sameiet på sin side mener vedlikeholdet påhviler den enkelte beboer. Dette kan være utfordrende da loven ikke inneholder noen uttømmende opplisting av ansvarsområdet til hver enkelt generelt og også den konkrete ansvarsfordelingen vedrørende balkonger kommer an på bl.a. bygningens konstruksjon, bruken av balkongen, hva slags vedlikehold det er tale om og sameiets vedtekter. Denne artikkelen omtaler balkonger som er en del av en seksjon, en seksjons tilleggsdel eller underlagt en beboers eksklusive bruksrett.

Utgangspunktet for det generelle vedlikeholdsansvaret i eierseksjonssameier er at hver beboer har ansvaret for sin egen seksjon og eventuelle tilleggsdeler. Dette følger av eierseksjonsloven § 32 og som utgangspunkt er det som inngår i seksjonens innvendige arealer seksjonseierens ansvar. Bestemmelsen nevner bl.a. inventar, innvendige bygningselementer og innvendige apparater. Samtidig er også enkelte ytre elementer slik som vinduer og ytterdører inntatt her.

Sameiet på sin side har ansvaret for fellesarealer og bygningskroppen og har etter eierseksjonsloven § 33 et «rest-ansvar»: alt som ikke er den enkelte seksjonseiers ansvar har sameiet vedlikeholdsplikt for.

Plikten til alminnelig vedlikehold omfatter vanlig opprettholdelse av standard, men også til dels reparasjoner og utskiftninger samt utbedring ved tilfeldige skader.

Som utgangspunkt anses selve balkongkonstruksjonen som en del av bygningskroppen og er slik sameiets ansvar. Sameiets vedlikeholdsansvar omfatter da bl.a. det som er nødvendig for å vareta byggtekniske forhold, utseende og å forhindre skader på personer. Eksempler på tiltak sameiet da er ansvarlig for å gjennomføre kan være oppsetting av støtteinnretninger, feste til husvegg og utbedring av ytre murpuss. Det samme gjelder utbedringsbehov som skyldes opprinnelige bygningstekniske svakheter.

Kostnadene forbundet med dette skal som utgangspunkt dekkes gjennom fellesutgifter. Tiltak med bakgrunn i sikkerhet og ytre vedlikehold må som utgangspunkt altså bæres av alle, selv om balkongen bruksmessig hører naturlig til én leilighet. Dette gjelder selv om ikke alle beboerne har balkonger. Kostnadene vil da som regel følge den alminnelige fordelingsnøkkelen av fellesutgifter og ikke den enkeltes nytte av tiltaket, riktignok med enkelte unntak.

Den enkelte sameier har imidlertid også et ansvar for sin egen balkong, hva enten den er en del av bruksenheten, den er en tilleggsdel eller eier har en eksklusiv bruksrett. Primært gjelder den enkelte seksjonseiers ansvar det innvendige vedlikeholdet. Skader på og vedlikehold av eksempelvis gulvbelegg, innvendige karmer eller plater og annet som kun den enkelte seksjonseier har nytte av er dennes ansvar. Dette vil da være særutgifter for eieren, også dersom balkongen er gjort til tilleggsdel til seksjonen.

I flere tilfeller kan det imidlertid være tvil om hvor ansvaret ligger og dette kan avhenge av om arten, omfanget av og årsaken til vedlikeholds- eller utbedringsbehovet er ukjent. Tidvis kan det være vanskelig å fastslå hvorvidt dette knytter seg til bygningskroppen som sådan eller faller innunder den enkelte sameiers ansvarsområde. I slike tilfeller vil det være nødvendig å få fagkyndig bistand til å kartlegge tiltaksbehovet.

Det er også anledning til å innta i vedtektene et annet vedlikeholds- og utbedringsansvar enn det som følger av lovens utgangspunkter. Sameiet kan i vedtektene påta seg deler av ansvaret en seksjonseier ellers har etter eierseksjonsloven § 32, men det kan også (med samtykke fra dem det gjelder) fastsettes at enkelte sameiere skal ha plikt til å holde deler av fellesarealene ved like og slik utvide enkelte sameiers vedlikeholdsplikt. Det siste bør undersøkes om man vurderer å kjøpe en seksjon slik at en slipper å bli overrasket over det ekstra ansvaret.

Hovedreglene for vedlikehold følger altså av eierseksjonsloven, men det finnes flere unntak fra disse. Grensedragningene er i stor grad etablert i rettspraksis hvor det også uttales at i tvilstilfeller vil man avhenge av en konkret vurdering for å fastslå hvor ansvaret liger.

Ved behov for bistand i slike saker er du velkommen til å ta kontakt med eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Legalis for en kostnadsfri prat om saken og eventuell videre bistand ved behov.