Andelseiers vedlikeholdsplikt og erstatningsansvar

Både borettslaget og andelseierne i et borettslag har en vedlikeholdsplikt for hvert sitt område. Andelseierne sin vedlikeholdsplikt fremgår av borettslagsloven § 5-12. Det følger av bestemmelsen at andelseieren skal holde andelen i forsvarlig stand. Vedlikeholdsansvaret omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftninger, både ved slitasje og ved tilfeldig skade. Andelseieren skal holde ved like blant annet tilgjengelige rør, utstyr, apparater, ledninger og innvendige overflater.

Andelseiere har for eksempel en plikt til å vedlikeholde rør slik at lekkasjer unngås, og skifte ut utstyr og ledninger når det er nødvendig for å unngå antenninger. Vedlikeholdsplikten strekker seg ikke lengre enn at boligen må være i forsvarlig stand. Så lenge vedlikeholdet er tilstrekkelig til at det ikke oppstår skader på andre boliger eller fellesarealer, vil vedlikeholdsplikten være oppfylt. Utover dette har borettslaget ikke rett til å legge seg opp i hvor ofte andelseieren pusser opp og skifter ut deler i henhold til vedlikeholdsplikten. Dersom en andelseier ikke overholder sin vedlikeholdsplikt, har borettslaget mulighet til å reise sak mot andelseieren for å få andelseieren til å gjennomføre sin vedlikeholdsplikt.

Brudd på vedlikeholdsplikten i § 5-12 kan medføre erstatningsansvar overfor både borettslaget og andre andelseiere. Dersom en andelseier for eksempel ikke overholder sin plikt til å vedlikeholde rør i boligen, og dette fører til skader i etasjeskillet som borettslaget har ansvaret for å utbedre, vil andelseieren kunne bli erstatningsansvarlig for kostnadene borettslaget har ved å utbedre skadene.

Omfanget av erstatningsansvaret overfor borettslaget fremgår av borettslagsloven § 5-13, mens erstatningsansvaret overfor andre andelseiere fremgår av § 5-15.

For at borettslaget eller andre andelseiere skal ha rett på erstatning, må det foreligge et økonomisk tap. I tillegg må det foreligge årsakssammenheng mellom misligholdet av vedlikeholdsplikten og det økonomiske tapet.

Erstatningsansvaret både overfor borettslaget og andre andelseiere er begrenset til forhold som er innenfor andelseierens kontroll. Andelseieren har et såkalt kontrollansvar. Dette betyr at andelseieren er fri for erstatningsansvar dersom misligholdet og skaden skyldes et uforutsett forhold som har hindret andelseieren fra å oppfylle sin vedlikeholdsplikt.

I og med at det er borettslaget som etter loven har vedlikeholdsplikten av fellesareal som bærende konstruksjoner, etasjeskiller etc., er det borettslaget som vil lide et økonomisk tap dersom en andelseiers manglende vedlikehold påfører fellesarealene skader.

Også når en annen andelsleilighet blir påført skader som følge av en andelseiers mislighold av vedlikeholdsansvaret, er det borettslaget som har ansvaret for å utbedre skader på de andre boligene, jf. borettslagsloven § 5-17 første ledd annet punktum. Andre andelseieres erstatningsrett retter seg derfor til økonomisk tap for skader på f.eks. møbler og andre gjenstander i leiligheten. Også kostnader

til erstatningsbolig dersom boligen blir ubeboelig som følge av skadene eller under utbedringsarbeider, vil skadevolderen kunne risikere å måtte dekke.

For det loven definerer som indirekte tap er det ikke tilstrekkelig at kun kontrollansvaret er oppfylt. For å kunne kreve indirekte tap dekket, kreves det skyld fra skadevolders side.

Tap i næringsvirksomhet vil være å anse som indirekte tap. Dette er ikke veldig praktisk da det er begrenset med næringsvirksomhet i borettslagsandeler. Tap som følge av at en ikke kan benytte enkelte deler av eiendommen er å anse som indirekte tap, men dette gjelder likevel ikke nødvendige kostnader til alternativ bolig som nevnt tidligere. Videre er skader på andre gjenstander enn det som er ansett som vanlig å oppbevare i boligen, ansett som indirekte tap. Dette inkluderer også særlig verdifulle gjenstander. Det må for eksempel foretas et skille mellom skader på Leonardo Da Vincis Mona Lisa, som vil bli ansett som et indirekte tap, og et mer vanlig maleri som vil være direkte tap.

Erstatningen kan lempes dersom det etter en konkret vurdering finnes rimelig. I vurderingen skal det legges vekt på hvor stort tapet er sammenliknet med tap som vanlig oppstår i liknende tilfeller.

Ved behov for bistand i slike saker er du velkommen til å ta kontakt med eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Legalis for en kostnadsfri prat om saken og eventuell videre bistand ved behov.