Bruk av fellesareal og eksklusiv bruksrett: Dette må du vite

Fellesareal innebærer i praksis alt som ikke er selve leiligheten eller tilleggsdeler til en leilighet (for eksempel boder eller hageparseller). Et fellesareal sameie eller borettslag disponerer kan være plenområder, lekeplass, trapperom, takterrasse eller biloppstillingsplasser.

Hovedregelen er enkel i teorien, men kan by på uenighet i praksis: alle har rett til å bruke fellesarealene, men ingen kan bruke dem på en måte som går urimelig utover andre.

Av hovedregelen i Burettslagslova § 5-11 fremgår det at bruken av fellesarealene «må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar».

Det samme følger av Eierseksjonsloven § 25, der det i tillegg er presisert at fellesarealene skal brukes til det de er «beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.»

Ingen har som utgangspunkt eksklusiv bruksrett (enerett) til bruk av fellesareal slik at det kan gjøres endringer eller brukes som sitt eget. Enkelte unntak følger av loven, og kan følge av vedtekter, avtale eller langvarig og etablert praksis.

At et areal er felles, innebærer ikke at den enkelte beboer fritt kan bruke det til oppbevaring av private eiendeler. I ordensreglement kan det fastsettes regler for fellesareal og hva som kan oppbevares hvor. Det kan for eksempel være regler om oppbevaring av sykler, barnevogner og andre personlige gjenstander i trappeoppgang og kjeller. Det avgjørende er om oppbevaringen er til urimelig ulempe eller kan utgjøre skade for andre, for eksempel hindre rømningsveier.

Ifølge Burettslagslova § 5-11 a og Eierseksjonsloven § 25 a kan andels- eller seksjonseiere som disponerer egen parkeringsplass på eiendommen, med styrets samtykke sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i tilknytning til parkeringsplassen.

Andels- eller seksjonseiere som kan parkere på eiendommen, men som ikke disponerer en egen plass, kan også kreve at det blir satt opp ladepunkt. Styret bestemmer hvor ladepunktet skal settes opp. Styret kan ikke nekte å samtykke med mindre det foreligger saklig grunn.

Les mer om rett til å sette opp ladepunkt for elbiler i borettslag her.

Med samtykke fra styret kan det gjennomføres tiltak på fellesarealene dersom det er nødvendig på grunn av nedsatt funksjonsevne. Vedkommende må selv bære kostnaden med tiltakene. Eksempler kan være å sette opp rampe, installere trappeheis eller lage blindeskrift på ringeklokker og heisknapper. Styret kan ikke nekte slike tiltak med mindre det foreligger saklig grunn. Saklig grunn vil for eksempel være at trappeoppgangen blir uegnet som rømningsvei dersom trappeheis blir installert.

I sameier åpner Eierseksjonsloven § 25 og § 26 for at det kan vedtektsfestes tidsbegrenset eksklusiv bruksrett sameie til deler av fellesarealet i inntil 30 år, for eksempel rett til en biloppstillingsplass. Også i borettslag kan vedtekter eller avtaler regulere eksklusiv bruksrett til fellesareal, men uten samme uttrykkelige lovregulering som i sameier.

Uenighet - eksempler fra rettspraksis

Tvister om bruk av fellesareal er jevnlig til behandling i domstolene. Her er noen typiske eksempler:

• LB-2015-159516: Det ble slått fast at en andelseier i borettslag ikke kunne bruke felles takterrasse som ordinær inngang til leiligheten, da dette var en rømningsvei og dermed ikke i samsvar med formålet.
• LE-1988-1997-02957: Det ble akseptert at sameiere i første etasje hadde eksklusiv bruksrett til en avskjermet uteplass utenfor egen leilighet, basert på langvarig praksis og forutsetninger ved seksjoneringen, samt at bruken ikke var til ulempe for øvrige beboere.
• LF-2021-125990: Spørsmålet gjaldt om beboere kunne lagre ting i et fellesareal sameie disponerte nær sjøen, blant annet kajakk og seilbrett. Retten slo fast at beboere kan bruke fellesareal til det de er beregnet for eller vanligvis brukes til, og at både historisk bruk og praktiske hensyn kan tale for at lagring av gjenstander er tillatt, så lenge det ikke er til urimelig ulempe for andre.
• LB-2006-114424: Retten aksepterte at partene i en tomannsbolig hadde delt bakhagen og kjellerareal gjennom muntlig avtale og langvarig praksis. Det ble presisert at varig enerett til fellesareal krever formalisering eller reseksjonering, men at midlertidig eksklusiv bruksrett kan følge av avtale og faktisk bruk.
• LB-2006-027572: Det ble avvist at to sameiere hadde eksklusiv rett til to biloppstillingsplasser på fellesareal. Det ble vektlagt at det ikke forelå skriftlig avtale eller vedtektsregulering, og at langvarig bruk alene ikke var nok til å etablere slik rett.

Beboere kan ikke uten videre bygge på fellesareal sameie eller borettslag eier, eller gjøre fysiske endringer, heller ikke om det er gitt en eksklusiv bruksrett. Fellesarealene er til bruk for fellesskapet, og tiltak som for eksempel terrasse, platting, bod eller garasje krever særlig godkjenning.

I sameier kreves det minst to tredjedels flertall på årsmøtet for ombygging, påbygging eller andre endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Tilsvarende gjelder i borettslag, hvor dette krever samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall. Mindre tiltak kan etter omstendighetene ligge innenfor styrets myndighet.

Det må i tillegg avklares om tiltaket krever offentlig tillatelse. Men en kommunal byggetillatelse gir ikke i seg selv rett til å bygge på fellesareal i sameie eller borettslag uten intern godkjenning.

Reglene for bruksrett og fellesareal er en sentral del av boligretten. Enten det gjelder en uenighet mellom naboer, eller usikkerhet rundt styrets og beboernes rettigheter og plikter, kan en advokat innen boligrett hjelpe med å avklare regelverket.

Mange konflikter om fellesareal kunne vært unngått gjennom tydeligere vedtekter, klare avtaler og gode avklaringer tidlig. Trenger du som beboer juridisk rådgivning, eller ønsker styret bistand til regelverk, avtaleutforming eller konflikthåndtering i borettslaget eller sameiet? Ta kontakt med våre advokater for en uforpliktende vurdering.