Høyesterett avklarer krav til kjøper om å undersøke bolig før kjøp

I saken som var til behandling i Høyesterett, hadde selger opplyst om at det var utført ufaglært arbeid på eiendommen. Videre hadde selger opplyst om at det tidligere hadde vært mus i boligen.

Boligen ble solgt med disse opplysningene, men kort tid etter overtagelse reklamerte kjøper over lukt i boligen som følge av ekskrementer av mus flere steder i huset. Den engasjerte sakkyndige fant ytterligere skjulte feil og mangler ved boligen, blant annet feil ved kledningen og feilmontert fuktsperre i garasjetilbygg. Alle disse tre feilene var en del av saken for Høyesterett.

Hovedspørsmålet for Høyesterett var om kjøper, på bakgrunn av opplysningene som var gitt før kjøpet, skulle undersøkt boligen nærmere.

Før kjøpet var kjøper kun opplyst om at det tidligere hadde vært mus i boligen, og det ble funnet noe muselort på visning. Dette er generelle risikoopplysninger som kan indikere risiko, men som ikke gir grunnlag for å konkludere med faktiske skader før kjøp. Det var heller ingen synlige skadetegn. Museskadene ble først avdekket av sakkyndig etter overtakelse, og kjøpers krav ble derfor ansett i behold.

I garasjetilbygget var fuktsperren feilmontert, og kledningen hadde feil utførelse/materialbruk som kunne gi fuktproblemer. Før kjøpet var det opplyst at arbeider var utført av både faglærte og ufaglærte, men opplysningen var uspesifisert. De konkrete feilene ble, som ved museskadene, avdekket av sakkyndig etter overtakelse, uten synlige tegn under visning. Høyesterett slo fast at en generell opplysning om «ufaglært arbeid» ikke utløser utvidet undersøkelsesplikt, og ikke medfører tap av krav.

Dommen viser til formålet med lovendringene i 2022: å flytte mer risiko over på selger ved skjulte feil og mangler, og at generelle ansvarsfraskrivelser fra selger ikke skal tillegges samme vekt som tidligere. Det er selgers opplysningsplikt (bl.a. gjennom tilstandsrapporten) som skal avklare risiko, ikke kjøpers utvidede egne undersøkelser.

Høyesterett presiserer at kjøper normalt ikke forventes å ta med sakkyndig/takstmann på visning. Utgangspunktet er en vanlig, aktsom besiktigelse; eventuelle feil skal i hovedsak avdekkes gjennom selgers tilstandsrapport og opplysninger

Der salgsdokumentene bare inneholder generelle opplysninger (som «tidligere observert mus» eller «ufaglært arbeid»), avskjærer ikke det i seg selv krav etter overtakelse. Finner du feil i etterkant, kan du fortsatt ha grunnlag for prisavslag, retting, erstatning eller i noen tilfeller heving.

Les mer om hva du bør gjøre dersom du opplever skjulte feil og mangler: Kjøp av bolig: Hva gjør du når du oppdager feil og mangler?

Høyesterett kom til at kjøper ikke hadde tapt sine krav selv om salgsdokumentene nevnte tidligere observasjoner av mus og ufaglært arbeid. Kjøper hadde oppfylt undersøkelsesplikten etter avhendingsloven § 3-10.

Selger og boligselger-/eierskifteforsikring anførte at kravene var tapt på grunn av opplysningene som var gitt, men Høyesterett slo fast at generelle og negative risikoopplysninger ikke i seg selv avskjærer krav. Skal selger unngå ansvar, må informasjon om skader/risiko være konkret og tydelig.

Har du fått avslag på krav mot selger av bolig eller selgers forsikringsselskap med den begrunnelsen at det var gitt opplysninger om risiko, men det viser seg at feilene ved boligen er mer omfattende enn opplysningene skulle tilsi, er det mulig at du har en sak som det er grunnlag for å gå videre med. Kontakt oss for en uforpliktende vurdering. Våre advokater har lang erfaring med saker som gjelder kjøp og salg av bolig, og har hjulpet mange fornøyde klienter med å vinne fram i sine saker.

I slike saker kan du også få dekket store deler av advokatutgiftene gjennom rettshjelpsdekning i dine eksisterende forsikringer. Våre advokater undersøker dette og sender søknad til forsikringsselskapet ditt. Les mer om dette her: Rettshjelpsdekning i din forsikring- kan du få dekket advokatutgiftene?