Mangler ved bolig - Foreldelse og reklamasjon

Reklamasjon er en klage på at noe er mangelfullt. Både avhendingslova som gjelder kjøp av brukt bolig, og bustadoppføringslova som gjelder ny bolig har regler om reklamasjon.

Foreldelse betyr at det har gått så lang tid siden kravet oppsto at dette er falt bort. Reglene om foreldelse finner man i foreldelsesloven.

Det er viktig å være oppmerksom på at det her er tale om to ulike regelsett: Foreldelsesfrister og reklamasjonsfrister løper parallelt og helt uavhengig av hverandre. Dette betyr at kjøperens mangelskrav kan foreldes og gå tapt selv om kjøperen har oppfylt alle lovpålagte krav til reklamasjon. En reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen. Tilsvarende hjelper det ikke å avbryte foreldelsesfristen dersom man ikke har reklamert på mangelen.

Avhendingslova og bustadoppføringslova skiller mellom to frister for reklamasjon:

Den relative reklamasjonsfristen: Kjøper må reklamere "innan rimeleg tid" etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget. Rettspraksis har angitt at en reklamasjon innen 2-3 måneder vil bli ansett å oppfylle lovens krav, men fristen kan være kortere, avhengig av sakens omstendigheter.

Den absolutte reklamasjonsfristen: Kjøper kan ikke gjøre mangler gjeldende dersom det har gått mer enn fem år etter overtakelse, med mindre selger har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro. Eksempel på dette er at det er holdt tilbake viktige opplysninger om eiendommen.

Vær aktiv: Fremsett reklamasjon til selgeren så snart mangel eller avvik er oppdaget, og innen lovens krav om «rimelig tid». Det er ingen formkrav til reklamasjon, men av hensyn til bevissikring, bør dette gjøres skriftlig.

Sikre dokumentasjon: Det anbefales å så fort som mulig sikre dokumentasjon for mangler, gjerne gjennom sakkyndig reklamasjonsrapport, bilder, video eller annet.

Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år.

Hovedregelen er at foreldelsesfristen regnes fra den dag da kjøper tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse. For krav som oppstår ved mislighold regnes fristen fra den dag da misligholdet inntrer.

For mangler ved boliger, vil foreldelsesfristen på 3 år begynne å løpe ved risikoens overgang, typisk ved overtakelse av boligen.

Ved uvitenhet om mangler kan kjøper få en tilleggsfrist på 1 år, regnet fra den dag da kjøper fikk eller burde skaffet seg tilstrekkelig kunnskap om mangelen. Denne tilleggsfristen gjelder kun i tilfeller der den alminnelige foreldelsesfristen er utløpt eller der det er mindre enn 1 år igjen av den alminnelige fristen.

I de tilfellene selger har tegnet boligselgerforsikring, vil ikke kravet foreldes overfor boligselgerforsikringen før seks måneder etter at selskapet har varslet om foreldelse til kjøper. Men dersom kravet er foreldet før det meldes inn til forsikringsselskapet, risikerer man at det blir avvist.

Foreldelsesfristen kan avbrytes ved at selger/utbygger erkjenner kravet. Dersom kravet ikke aksepteres, må foreldelse avbrytes ved at det tas rettslige skritt, for eksempel ved å sende inn en klage til forliksrådet eller stevning til tingretten. Klage til enkelte klagenemnder, for eksempel Finansklagenemnda, virker også fristavbrytende.

Det er også mulig å inngå avtale med motparten om at foreldelsesfrist forlenges slik at partene får mer tid til å diskutere saken og forsøke å løse denne.

Reklamasjon til selgeren er altså ikke nok til å avbryte foreldelsesfristen.

Reglene om foreldelse er strenge, og 3-årsfristen kan lett bli en fallgruve for boligkjøpere som ikke kjenner sine rettigheter. For å unngå at krav går tapt, er det avgjørende å reagere raskt, få på plass nødvendig dokumentasjon og avbryte foreldelsesfristen innenfor de lovpålagte rammene.

Våre advokater har lang erfaring med saker som gjelder kjøp og salg av bolig, og har hjulpet mange fornøyde klienter med å vinne fram i sine saker.

I slike saker kan du også få dekket store deler av advokatutgiftene gjennom rettshjelpsdekning i dine eksisterende forsikringer. Våre advokater undersøker dette og sender søknad til forsikringsselskapet ditt. Les mer om dette her: https://legalis.no/nyhet/rettshjelpsdekning-i-din-forsikring-kan-du-fa-dekket-advokatutgiftene