Å sitte i styret i et boligselskap kan være utfordrende og medfører også et stort ansvar. Enten dere trenger hjelp til å tolke eierseksjonsloven, håndtere tvister med entreprenører eller vurdere vedlikeholdsplikt og bruk av fellesarealer, bistår advokatene hos Legalis styret med trygg og effektiv juridisk rådgivning.
Selv om hverdagen i et borettslag og sameie ofte ser helt lik ut fra utsiden, er den juridiske og økonomiske oppbyggingen ulik. Det er avgjørende for styret å kjenne til hvilket lovverk som gjelder for sin drift.
Den største forskjell på sameie og borettslag ligger i selve eierformen:
Borettslag: Reguleres av borettslagsloven. Her eier beboerne en andel i et selskap (borettslaget) som gir en eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig. Et borettslag har ofte fellesgjeld, og det gjelder strengere regler for utleie.
Sameie: Reguleres i hovedsak av eierseksjonsloven. Her eier beboeren selve boligen, med en ideell andel av tomten og fellesarealene. Økonomisk ansvar og felleskostnader fordeles som hovedregel etter en fastsatt sameiebrøk.
(Merk: Enkelte mindre, udelte eierfellesskap kan også reguleres av sameieloven).
Juridisk rådgivning for borettslag og sameier er et av våre spisskompetanseområder innen boligrett. Våre advokater fungerer som støttespillere for styret, slik at dere kan fatte lovlige vedtak, følge opp tvister effektivt og unngå fare for personlig styreansvar.
Når borettslaget eller sameiet har inngått avtaler med entreprenører eller andre som skal utføre arbeid eller levere tjenester til boligselskapet, forutsettes det selvsagt at dette utføres som avtalt. Ved feil, mangler og forsinkelser, vil borettslaget eller sameiet kunne rette krav mot entreprenøren eller tjenesteleverandøren. Det gjelder imidlertid å ikke vente for lenge med å følge opp slike saker. Går det for lang tid, kan krav gå tapt på grunn av for sen reklamasjon.
Advokatene i Legalis hjelper styret å følge opp reklamasjoner og å rette krav om oppfyllelse, retting, prisavslag, heving eller erstatning til motparten i slike saker. Ved kontakt med oss, gir vi alltid en rask innledende vurdering av saken hvor vi anbefaler den beste fremgangsmåten for å løse tvisten mest mulig effektivt.
Spørsmål rundt vedlikehold er blant de vanligste årsakene til konflikt i boligselskaper. Hvem tar regningen når et rør springer lekk, eller takterrasser må pusses opp?
Reglene for vedlikeholdsplikt i sameie og borettslag er i utgangspunktet ganske klare: Beboeren (seksjonseier/andelseier) har ansvaret for det innvendige vedlikeholdet av egen bolig. Styret og fellesskapet har ansvaret for utvendig vedlikehold i sameie og boerettsalg, som tak, fasade og felles rør-og kabelnett.
Allikevel oppstår det ofte gråsoner ved vannskader, sopp, eller bygningsfeil. Vi hjelper styret med å vurdere korrekt plassering av ansvaret, slik at fellesskapet ikke tar regninger de ikke skal betale.
Råderett og bruk av fellesarealer: Uenighet om bruk av fellesarealer, hager og parkering krever ofte juridisk bistand. Styret må også forholde seg til gjeldende lovkrav, blant annet når det gjelder elbil-lading.
Både borettslag og sameier styres etter demokratiske prinsipper. Styret har ansvar for den daglige driften og at vedtektene følges. Større saker, som budsjett, vedtektsendringer eller større prosjekter, må avgjøre av generalforsamling (borettslag) eller årsmøtet (sameie).
For styret er det kritisk å vite hvor grensen går for egen beslutningsmyndighet, og hvordan sensitiv informasjon skal håndteres i styrearbeidet.
Når beboere ikke overholder pliktene sine, havner saken på bordet til styret. Dette kan gjelde alt fra ulovlig utleie, vedvarende støy eller manglende betaling av felleskostnader. Lovverket gir styret sanksjonsmuligheter, som advarsler, salgspålegg og utkastelse som ytterste konsekvens.
For at slike prosesser skal være gyldig, er det et absolutt krav at styret følger prosessreglene i loven til punkt og prikke. Vi bistår med å håndtere slike saker ryddig og i henhold til loven.
Boligselskaper bør søke juridisk bistand tidlig for å hindre at tvister eskalerer. De aller fleste borettslag og sameier har rettshjelpsdekning i bygningsforsikringen. I tillegg har mange en egen styreansvarsforsikring. Det betyr at store deler av advokatkostnadene ved en tvist ofte vil være dekket av forsikringsselskapet. I tvistesaker gjelder også prinsippet om fritt advokatvalg, slik at styret selv kan velge hvilken advokat som skal følge opp saken uavhengig av hvem forsikringsselskapet har avtale med.
Trenger styret juridisk bistand? Ta kontakt med våre advokater i dag for en uforpliktende vurdering av deres sak.